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Achat ou vente en viager: quelles sont les règles ?

LE VIAGER
. Le viager consiste a vendre un logement a une personne qui verse en échange une rente viagere au vendeur jusqu'a son déces imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu differe selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.


Toute personne capable juridiquement: Aptitude d'une personne (physique ou morale) a avoir des droits et des obligations et a les exercer elle-meme (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice) peut vendre ou acheter un logement en viager.

Le déces futur du vendeur, appelé crédirentier , doit etre imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé crédirentier , ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décede dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considere que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors etre demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé
Dans le cas du viager libre, des la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu.

L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer. Le logement pourra etre occupé par l'acquéreur a partir du déces du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

PAIEMENT DU PRIX :
La vente consiste pour l'acquéreur a acheter un logement sans avoir a verser la totalité du prix le jour de l'acquisition. Le prix est égnéralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagere que le vendeur percoit jusqu'a son déces.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant a la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, a 30% de la valeur totale du bien.

La rente viagere peut etre versée a une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est verée sa chacun des vendeurs é(poux ou indivisaires: Personne possédant, avec d'autres, des droits de meme nature sur la totalité du bien). En cas de déces de l'un des bénéficiaires, la rente peut etre reverése intégralement au survivant, on dit que la rente est érversible. Elle peut également etre réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.

La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou a terme échu.

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs criteres parmi lesquels :
. Age et eséprance de vie du crédirentier
. Valeur du bien
. Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de baremes. Vous pouvez les consulter aupres d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation: Disposition d'un contrat ou d'un jugement destiéne a compenser la dépréciation moéntaire (ou a tenir compte de l'inflation) entre le jour ou la créance est évaluée et le jour du paiement permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publéi par l'Insee. Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le cérdirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éélments suivants :

. Clause résolutoire: Clause pérvoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement a une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer) qui l'autorise a reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le édbirentier

. Clause pénale: Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement a une obligation contractuelle, a verser au créancier une somme d'argent dont le montant est fixé a l'avance lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

VIAGER OCCUPÉ :
Viager occupé avec usufruit En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libere totalement le bien vendu
Taxes d'habitation, fonciere et d'enlevement des ordures ménageres
Factures d'énergie

Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

En quoi consiste l'usufruit ?
L'usufruit est le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, sans en etre propriétaire. L'usufruitier a des droits et obligations. Le droit a l'usufruit est temporaire.

VIAGER LIBRE :
Les charges (factures d'énergie, taxes, impots...), l'entretien courant et toutes les réparations sont a la charge de l'acheteur.
. INVESTISSEMENT ET CONSTITUTION D'UN PATRIMOINE
Le viager est un investissement permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions financieres et fiscales tres attractives et avec des frais réduits. C'est aussi un investissement considéré par les autorités publiques comme ayant un fort enjeu social et sociétal. La particulariét de cette acquisition est que l'investisseur devient propriétaire du bien, des la signature chez le notaire, en ayant une partie au comptant, appelée BOUQUET, ainsi qu'une RENTE a vie au vendeur que l'on appelle crédirentier.
Le principe de l'achat en viager et en vente-a-terme est le crédit-vendeur, le vendeur < joue le rôle de la banque > , l'investisseur lui verse son apport< le BOUQUET > puis il paie tous les mois une mensualité < la RENTE >. cela donne lieu a un financement bancaire quasi impossible.

Il y a plusieurs sortes de viagers ou ventes-a-terme, qui s'adaptent parfaitement a des objectifs et contextes diféfrentes. L'investissement en viager occupé, qui représente la grande majoriét des transactions, s'apparente a un investissement immobilier locatif non fiscalisé, tres éscurisé et offrant une rentabilité forte puisque le cérdirentier devient, en quelque sorte, le < locataire > des X prochaines années (ceci en fonction de l'âge du vendeur et de son espérance de vie).

Taux avantageux de rendement annuel entre 8% et 10%